Inainte de a pune in vanzare o proprietate imobiliara este necesar sa va asigurati ca toate actele sunt in regula, exemplu: daca este intabulat si declarat la finante, succesiunea incheiata, impozitele platite la zi, ipoteca radiata din foaia de sarcini a imobilului – daca este cazul, etc. Puteti pierde o oferta foarte buna sau un client daca toate aceste aspecte nu sunt puse la punct.
Bineinteles ca dumnavoastra sperati sa obtineti o suma cat mai mare la incheierea tranzactiei. Totusi situatia trebuie privita in mod realist. O vanzare buna depinde in mare masura si de perioada de timp in care doriti sa vindeti imobilul. O vanzare urgenta presupune intotdeauna si un pret mai mic, in timp ce pretul cel mai bun poate fi obtinut doar daca nu va grabiti.
Nu uitati ca majoritatea cumparatorilor sunt informati si analizeaza intotdeuna mai multe oferte. Evident ca vor alege cea mai avantajoasa oferta ce o gasesc dupa criteriile lor de selectie.
Este bine pentru dumneavoastra sa luati in considerare toate ofertele ferme primite si sa decideti daca lucrati sau nu cu o agentie imobiliara, sau daca veti lucra exclusiv cu o singura agentie imobiliara. Negocierea pretului depinde in mare masura de acestea.
Apeland la o agentie imobiliara, vanzatorul are urmatoarele avantaje: evaluarea realista a pretului, publicitatea vanzarii oferita de agentie, selectia cumparatorilor (nu se va prezenta imobilul vizitatorilor mai mult sau mai putin interesati in cumparare) oferita de agentie, securitatea tranzactiei, Se obtine in timpul cel mai scurt pretul optim, agentia verifica si realizeaza in timp util a documentatia de vanzare. Sa nu uitati ca unul din scopul agentiilor este si obtinerea unui comision mai mare din vanzare, deci se va stradui sa gaseasca cumparator pentru un pret mai mare, ceea ce este si in interesul dumneavoastra.
Daca dispuneti de timp si rabdare puteti sa demarati singuri procesul de vanzarea a imobilului. Consultanta unui avocat specialist in probleme imobiliare este acum mai mult decat necesara. Oferta dumneavoastra trebuie facuta publica si veti fi cu atat mai avantajat cu cat sporiti caile si modalitatile de expunere publica. Noi va sugeram sa promovati oferta dumneavoastra utilizand toate formele de publicitate: internet, publicatii locale si nationale, reviste de afaceri, etc., in felul acesta veti avea posibilitatea sa intrati in contact direct atat cu potentialii clienti cat si cu diferite agentii imobiliare intersate sa cumpere. Puteti apela la experti evaluatori care stabilesc pretul real al bunului cat si precum si conditiile de plata pentru o anumita tranzactie. Nu exista evaluari corecte sau incorecte, ci evaluari bune sau proaste, cele proaste sunt cele care genereaza preturi la care tranzactiile sunt dificile sau imposibile.
In functie de impactul publicitatii facute, puteti reveni la etapa pretului, facand ajustarile necesare: cresterea sau scaderea pretului. Nu pierdeti contactul cu potentalii cumparatori. Implicati-va direct in toate negocierile.
Atunci cand ati gasit un cumparator, indiferent daca ati apelat la o agentie imobiliara sau nu, actele trebuie autentificate de un notar, vanzarea efectiva facandu-se doar in fata acestuia.
Ghidul Cumparatorului – Cateva sfaturi pentru cei care vor sa cumpere un imobil
Acordati timp alegerii imobilului. Niciodata nu este bine sa va opriti asupra unei proprietati imobiliare inainte de a observa cel putin trei, patru saptamani ce se intampla in general pe piata imobiliara pentru a va informa bine asupra preturilor si tendintelor de pe piata. Este bine sa vorbiti cu mai multi proprietari si sa va sfatutiti cu agenti imobiliari, evaluatori si avocati pentru a putea analiza nivelul preturilor din acel moment.
Avantajul lucrului cu agentiile imobiliare consta in faptul ca zi de zi au de a face cu proprietari si oferte imobiliare. Un agent imobiliar experimentat va va spune ce proprietati sunt de vanzare conform cerintelor dumneavoastra, la ce preturi, ce anume trebuie sa verificati, va da informatii despre amplasament, despre zona, despre vecinatati, despre documentatia care trebuie stransa pentru actele de vanzare cumparare, daca are sau nu casa ipoteca, cine are dreptul sa o vanda si multe alte lucruri foarte importante. Atentie la urmatorul aspect: trebuie sa fiti siguri ca agentia este serioasa, de partea clientului, si nu urmareste neaparat marimea comisionului lor in dauna clientului (ele ar fi tentate ca dumneavoastra sa cumparati prin ei un imobil mai scump, pentru ca comisionul lor, ca procent din suma, sa fie mai mare- ceea ce e contrar intereselor dumneavoastra!).
In cazul in care nu lucrati cu o agentie imobiliara trebuie sa va alocati mai mult timp studiului de oferte (care le gasiti in ziare si pe internet), a modalitatilor si procedurilor la vanzare-cumparare, sa va consultati cu un avocat specializat pe tranzactii imobiliare, cu privire la actele ce urmeaza a fi facute. Cheltuiti mai multi bani cu cautarea adunarea si verificarea informatiilor, dar nu mai platiti comisionul agentiilor.
Cand alegem un imobil trebuie sa mai studiem: Pretul aproximativ in zona, structura imobilului, anul de constructie, amplasarea centrelor comerciale, institutiilor publice, scoli, a statiilor pentru mijloacele de transport, suprafata imobilului, utilitatile cu care este dotat imobilul si eventuale vicii ascunse (gradul de risc seismic).
In momentul transferului legal al proprietatii actul se incheie numai la notar
Cumpararea unui bun imobil trebuie facuta cu act autentic, adica printr-un act incheiat la notariat, cu respectarea prevederilor legale.
La notariat, vanzatorul trebuie sa prezinte actele lui de proprietate, dovada ferma ca imobilul nu este grevat de sarcini, de datorii, ca nu a fost vandut anterior. Inaintea prezentarii la notariat, partile, respectiv vanzatorul si cumparatorul, trebuie sa cada de acord cu unele probleme de amanunt, pentru a evita unele discutii in fata notarului (pretul stabilit, cine va plati taxele de timbru si cele notariale, in ce conditii va intra noul proprietar in posesia imobilului etc).
Chiar daca redactarea actului se face de catre notar sau avocat, este recomandabil ca partile sa citeasca cu atentie actele. Se impune – atunci cand cel care vinde este casatorit – ca ambii soti sa semneze actul, deoarece toate bunurile dobandite de soti in timpul mariajului sunt comune. Daca vanzarea se face de catre unul dintre soti, fara stirea si consimtamantul celuilalt, actul, desi incheiat in fata notarului, poate fi atacat in justitie si anulat.
De foarte multe ori, in dorinta de a plati taxe mai mici, partile cad de acord sa treaca un pret mai mic decat cel stabilit. Acest lucru nu este insa de fiecare data in interesul partilor. De exemplu, in cazul in care va mai avea loc un proces facut de cineva care revendica o calitate de proprietar asupra casei, lucrurile devin complicate. Daca instanta de judecata va dispune pe baza probelor administrate anularea actului autentic de vanzare-cumparare, atunci in mod firesc, cumparatorul are dreptul sa-si primeasca suma platita drept pret trecuta in contract. Pe de alta parte, vanzatorul poate avea si el necazuri cu ocazia declararii unui pret mai mic. Este posibil ca la un moment dat cumparatorul sa pretinda ca a platit o suma mai mare decat s-a convenit ca pret al vanzarii.
E bine ca la notariat cumparatorul sa fie insotit de inca o persoana sau doua. Acestea, recomandabil sa nu fie rude apropiate, pot fi citate ca martori daca vreodata vanzatorul ar incerca rasturnarea actului.
Dupa ce ati cumparat imobilul si ati incheiat contractul de vanzare-cumparare, oricine poate fi sigur ca este proprietar. Masurile de precautie nu trebuie sa lipseasca totusi:
Cumparatorul sa se asigure ca cel care i-a vandut casa, i-a remis toate actele de proprietate (contract de vanzare-cumparare, certificat de mostenitor, act de donatie etc).
Cu actele de proprietate mergeti la judecatorie (la sectorul unde se afla imobilul) pentru intabularea imobilului pe numele dvs.;
Cu o copie dupa actul de proprietate mergeti la sectia financiara pentru inscrierea rolului fiscal;
Semnati contracte cu furnizorii de servicii si utilitati (gaz, apa, electricitate, telefonie, internet, etc.).